规范的开发商利润空间在3%-20%之间

　　37岁的林文清是常德人，5年前一家三口刚来长沙做餐饮生意时，他就想在长沙购买住房。“那个时候，新房子的价格大多每平方米在1000元左右，地段不太好的地方每平方米只有五六百元。”当时的生意比较红火，思来想去，林文清还是决定把赚来的钱花在扩大生意上，“我本想赚更多的钱后再去买房子的，谁知我存折上钱的增幅远远没房子的涨幅快……几年前我还可以买得起房，现在根本买不起了。”

　　林文清至今还租住在一室一厅的房子里，“眼看女儿长大了，我们再在这个房子里租住下去实在不合适。”今年5月起，林文清几乎一有空就去看房子，但看来看去，他还是没能买到中意的房子。“不是地段、户型好不好的问题，而是买不起……现在新房的价格每平方米动辄就是三四千、甚至五六千，我买个100平方米左右的房子少说也要50多万元，当然，这还不包括需要10来万元的装修费。要我这个做小本生意的人一下子拿这么多钱出来，实在是太难了。”

　　为此，林文清的爱人埋怨他是一个“糊涂蛋”：“当初买个100平方米左右的房子还不到10万元，而且，那时每平方米只要五六百元的地段现在都变成繁华地段了，我们之所以至今没买房子，就是他总糊里糊涂地认为房子价格不可能会上涨这样快……现在倒好，根本就买不起房子了。”

　　林文清说得没错。曾长期在低水平徘徊的长沙房价近两年受到全国大气候的影响，上涨速度的确比较快。据长沙市房地产管理部门提供的数据表明，截止今年11月底，长沙城区商品房均价达到了每平方米3546元。“其实，去年的这个时候，我考察了好几处楼盘，均价也就在每平方米2000元上下。”林文清说。

　　而令林文清弄不明白的是，房价涨了这么多，他每次去看房时，并没有看到开发商喜笑颜开。“他们老是向我诉苦，现在房地产的利润已经越来越小了，几乎进入了微利时代……以前我们都知道房地产是暴利。我就听一个房地产老板在我们餐馆里喝多酒了的时候说，前几年他开发一栋房子可以赚到两栋房子的钱。”

　　今年12月4日，记者一连找了好几个房地产开发商采访，一谈到他们所开发项目的利润，对方就讳莫如深，打起了诳语：“这个问题不好说。”但据一位资深的业内人士介绍，一个规范的开发商，利润空间也就在3%-20%之间，“当然，如果运作得好，能达到15%或者更高一些。但房地产开发也有一个规律，利润如果低于8%就可能要赔钱。”

　　房价涨主要是因“土地严重供应不足”

　　还有一个问题也是林文清弄不明白的：商品房的价格到底是由哪几部分构成的?“我曾经研究过很长一段时间，始终没弄清楚商品房的价格是由什么决定的?”

　　12月5日，记者带着这个问题求教长沙市房地产管理部门的一位研究人员。他认为决定商品房价格的因素很多，“但主要是政策、土地、成本和市场等因素。”

　　一位项目在马王堆附近的开发商给记者详细算了一笔账：“我拿这块地时，土地的价格达到了每平方米近3000元;报建费由原来的每平方米180元上涨到280元;折迁费用是前几年的几倍;今年以来，由于燃料价格的上涨，建筑材料价格也出现了飞涨，个别材料价格的涨幅几乎翻了一番;同时，人力成本也增加了不少，过去，一个小工才二三十元，现在是六七十元还常常请不到人……”

　　有专家认为，商品房价格上涨的原因比较复杂，“这其中有供求矛盾，有人民币升值、有流动资金过剩、有缺少投资渠道，还有投机操作市场的因素。现在市场的需求还相当旺盛，这是商品房上涨的根本原因。虽然，以石油为首的原材料价格的上涨，以及人民币的升值，都是房价上涨的重要原因之一。”

　　也有专家把商品房价格不断上涨的主因归结为“土地供应不足造成的”。“目前，房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足，在需求一定的情况下，供应就决定了市场的价格。” 这位专家进一步分析说，中国第一次房价的上涨来自于土地实行有偿出让制度。第二次上涨来自于外销商品房的推动。第三次上涨来自于货币化改革之后的需求市场化。第四次上涨则来自于土地供给制度的变化(包括招拍挂制度与紧缩土地供给)。“在这四次上涨过程中，就有两次来自于土地制度的变化，两次来自于市场供求关系的变化。前者是供的质量变化，后者是需求的变化。而今是两者结合的一种上涨，既有土地供给的原因，也有需求产品和需求变化的原因。其实，长沙商品房价格在全国来说涨幅还不算大的，但上涨的主因仍旧是土地严重供应不足。”

　　今年7月24日，长沙新河三角洲经营性用地以92亿元天价成为“长沙地王”。林文清给“地王”算了一下，这里的土地价格超过了每平方米7000元。“只要计算一下就知道了，这里的商品房如果每平方米不卖到10000元以上，开发商将血本无归。难怪，‘长沙地王’诞生不到一个月时间，附近的湘江北尚，君悦香邸等楼盘房价大涨，最高涨幅有的达每平方米800元。”

　　国家统计局数据显示，今年以来全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一至三季度累计平均上涨12.8%。长沙市房地产管理部门研究人员说：“这70个大中城市也包括长沙。尽管房价取决于供求，但‘羊毛出在羊身上’，土地成本必将计入房价，最终还是会转嫁到购房者的身上。”

责任编辑:吕晋
作    者:范亚湘