住房保障指向有效供给

　　不可否认，处在城市化进程中的中国，住房刚性需求和土地供应约束是必须面对的现实。因此，供求紧张很大程度上是一个真实的现状。

　　研究表明，按照我国2006年底城市人均27平米的住宅建筑面积和2003年至2006年全国城镇人口3.28%的复合增长率来计算，我国每年将有5.1亿平方米建筑面积的城镇房屋需求缺口。

　　但是，由于流动性充裕造成的资产价格上涨，无疑是在这种“真实”上堆积“泡沫”。

　　住房问题关乎民生。今年，我国的住房保障建设迈出了实质性的步伐。8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的发布和全国城市住房工作会议的召开，传递出了中国高层督战住房保障的历史最强音。

　　临近年底，建设部联手几大部委接连下发《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两个重要文件，以落实国务院关于住房保障的精神。

　　业内人士认为，随着住房保障制度逐步构建，中低收入者住房问题与富裕人群住房问题将不再纠缠在一起，很大一部分需求将不再通过商品房市场得到满足。同时，不同层次住房需求的厘清有助于引导住房供应的结构性调整。

　　“未来房地产市场供需缺口的计算，将不再以城市化进程中的整体城镇人口基数为标准，这样将有效缓解供求紧张。”建设部住宅与房地产业司一位官员如是说。

　　对于作为“夹心层”的中等收入群体，他们的住房问题同样是房地产调控需要考虑的。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，各地正在推出的“两限房”可以解决部分“夹心层”买不起房的问题。

　　今年10月，国土资源部要求，“今后廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。”业内专家指出，随着土地供应导向的转变，中等收入群体的住房也必然将与“有效供给”对接。

　　市场分化续写资本故事

　　房地产业无论是“圈地”还是“圈钱”，其背后讲述的都是“资本为王”的故事。因此，以平衡供求为第一落点的全方位调控，一方面构建住房保障立足长远，另一方面收紧信贷抑制需求以解近忧，这无疑将加速房地产业的分化。在资本的引导下，各种要素资源将向运营效率高的企业汇聚。

　　业内一位资深人士指出，由于这几年信贷环境较为宽松，因此房地产企业的“日子”比较好过。行业集中度并没有随着景气高涨而上升。统计表明，中国的房地产企业，多的时候五六万家，少的时候也有三四万家，而前五名的市场份额加起来还不到5%。

　　但是，在调控趋严、货币政策从紧的背景下，并非所有的房地产企业都能获得充足的现金流，资金链紧“扛不下去”的企业，结局很可能是在并购中出局，市场定价权也将日益集中。

责任编辑:陈婷婷
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