说房价必涨必跌都是在戏言楼市

　　现在社会话题有一个共同倾向，那就是对于中国的房价问题的探讨都是非常热衷。然而不同的是对于中国房价的未来走向可以说是各执一词，争论不休。我想究竟中国的房价未来怎样，也都是一个大概的预测，即便是业界最顶尖最NB的专家学者也都不敢说未来房价是必涨还是必跌。

　　其实笔者本文的标题就是不成立的，稍有一点哲学常识的人都知道，任何事物都不可能是绝对的，哪怕你把理由陈述得再精准，再全面，事实都有可能会因为未来的一个小因素而不会朝着预期方向发展。所以说惯用这种标题的人首先是对房地产市场乃至老百姓的不尊重，也是对自己的不负责任。

　　为了能和这些人划清界限，但同时又不能脱离他们，我今天也姑且用一回，也对大家、对自己不负责任一回吧。

　　不管是举出的16种理由还是49种理由来说明房价必跌的，也都是发挥了其聪明才智，也都是凭借自己对市场的深刻分析乃至综合甚至再分析才得出的那些硬邦邦的理由来的。其实，他们讲的一点错都没有，又摆事实、列数据、讲道理，而且分析得头头是道、成熟深刻，但是一旦标题用上了“必然”，我总觉得楼市就这么被“八卦了”，失去了本来很严肃的权威性和论证度。

　　笔者也根据大家的观点，把他们扬言房价必跌的理由归纳总结，大致就是下面的10大因素。

　　一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。 

　　看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家及在美国忸约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000以上，因为土地的价格并不代表价值。

　　从经济学根本上开始分析，看来是比较科学的。

　　二、人口结构的变化导致房价下跌。

　　从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。

　　没错，从我国国情出发，对于人口大国的中国，人口结构变化却是对房价影响是相当大的。

　　三、奥运会的结束导致房地产市场缺乏再度膨胀的空间。

　　奥运会举办之后，北京的房地产市场必然没有前期“大兴土木”给房价带来巨大的升值空间，而且开发商也失去了炒作的题材。可能有人说了，这仅仅是北京，对中国的房价可能没有影响。其实不然，我们都知道，开发商炒作的力度绝非我们所能想到的，不光是北京在拿奥运说事，跟北京沾边的，不沾边的，跟奥运会沾边的，不沾边的，只要是能扯上，都给它扯上关系。毕竟奥运会在中国嘛！

　　四、政府宏观调控的效果的影响。

　　政府宏观调没有错，但为什么对房价调控的收效总是甚微呢？其实，这种调控尤其是对房地产这种特殊的市场的影响毕竟有一定的滞后性，经预测估计到2008年后可能效果会凸现出来。

　　中小户型的房子数量将空前增多。以前90平米以上的房子占70%，90平米以下的占30%，现在正好倒了个个。也就是说，即使房价不变，由于房子的小户型的数量多了，以前假设10000平米只能解决100户的住房问题，现在可以解决200户了，从而可以在建筑面积相同的情况下，为更多的购房者解决住房问题。

　　另外还有的说，中国房价必跌无疑，否则，政府就是狠狠抽了自己一个耳光，如果预见无错，接下来的国土、建设、规划、金融机构将要陆陆续续出现新闻----肯定有几只“鸡”被干掉，以便给猴看，对不？

　　话虽说得不好听，但是很容易理解。

　　五、土地不能再成为房价上涨的理由。

　　10月25日，北京市国土局局长安家盛在谈到第一批上市限价房地块时，再次强调“房价和地价没有直接的逻辑关系”。数据分析显示，北京公开出让的住宅用地成交单价已经出现大幅回落，住宅用途为主的土地成交单价从2005年的每平方米2578元降至2006年的2272元，降幅约12%。由此可以看出，开发商所提出的房价上涨是因为地价在不断上涨显然不成立。

　　另外，北京住宅土地招标方式出让不但没有使地价上涨，反而招标达到了抑制盲目竞价出现地价上升的现象。

责任编辑:陈婷婷
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